Una casa si vede, si tocca, si vive.Si condivide con le persone care.Si ammira, anche.E non solo: una casa può essere fonte di un reddito su cui contare, a differenza di quello che spesso capita con altri investimenti. Proprio per questo, molti italiani sono fermamente convinti che investire in immobili sia una scelta sicura, quasi una garanzia di stabilità e serenità finanziaria.In fin dei conti, con i tempi che corrono e con le difficoltà che molte famiglie hanno nel comprarsi una casa, degli inquilini disposti a pagare l’affitto si trovano sempre.E poi “col mattone ti rimane sempre qualcosa”, mica come certi prodotti venduti dalle banche che in passato hanno polverizzato i risparmi di una vita in un amen.Se anche tu sei tra gli intramontabili sostenitori di questo Asset, non ti posso biasimare. Perché, in effetti, il mattone ha senza dubbio il suo fascino. È solido, tangibile, e questo ci rassicura. Non lascia spazio alla diffidenza che solitamente invece contraddistingue le altre tipologie di investimento.Investire in una casa non significa affidare i tuoi risparmi a qualcosa di impalpabile, a numeri che si muovono su uno schermo, a ipotesi di rendimento che si scontrano con la paura di perdere tutto in un attimo.L’incertezza pesa, il rischio spaventa.Quando compri un immobile, invece, ti senti più sereno perché il valore del tuo investimento non oscilla in continuazione, né si espone alla speculazione che spesso e volentieri riguarda le Borse. Al contrario, è facile lasciarsi sedurre dalla sua concretezza, dalla sua bellezza e dal senso di protezione che trasmette.Tutto questo è assolutamente comprensibile, sembrano le parole pronunciate da un vecchio saggio. Ma le convinzioni popolari, seppur radicate nel cuore di molti, rischiano di offuscare la verità, che è un po’ diversa e dice un’altra cosa. L’immobile non è una cassaforte d’oro, ma un investimento come altri. E come altri investimenti, dunque, può nascondere opportunità e insidie che occorre valutare con lucidità e attenzione.Ti sei mai chiesto come si calcola il rendimento di un investimento immobiliare?In realtà è un’operazione meno semplice di quello che sembra a prima vista. Tuttavia, provo a semplificare facendoti un esempio.Prendiamo Giovanni, un investitore come tanti, che decide di dedicare parte del suo patrimonio ad un immobile da mettere a rendita.Dopo un po’ di ricerche ha individuato un’occasione: un appartamento piuttosto recente, funzionale, ideale per generare un flusso mensile utile a incrementare le sue entrate.Con 200.000 euro può essere suo.Senza ulteriori indugi, Giovanni compra l’immobile.Cerchiamo di capire a quali spesa egli va incontro, sin dal momento in cui decide di effettuare l’investimento.Giovanni ha appena acquistato l’appartamento da un privato. In tal caso, la legge prevede che, all’atto di compravendita, il compratore debba sostenere la cosiddetta imposta di registro proporzionale, che ammonta al 9% del valore catastale dell’immobile.Senza entrare in eccessivi e inutili dettagli, devi sapere che questo valore, sulla base del quale viene calcolata l’imposta, è in genere più basso del valore di mercato. Dipende da diversi parametri (tra cui tipologia di immobile, dimensioni e posizione) ma, con buona approssimazione, diciamo che può verosimilmente aggirarsi intorno alla metà del valore di mercato.Pertanto, Giovanni deve subito sostenere una “commissione di ingresso” pari a 9.000 euro (il 9% sul 50% del valore compravenduto, 200.000 euro).L’altra significativa commissione iniziale è quella che l’acquirente deve riconoscere all’agenzia alla quale si è rivolto per effettuare la transazione, con cui ha concordato il 3% dell’importo di compravendita (un valore medio in linea con il mercato). Quindi significa che Giovanni deve sborsare altri 7.320 euro per l’intermediazione, iva compresa.Ancora, c’è da pagare il notaio che certamente e giustamente non lavora gratis: altri 2.500 euro (anche in questo caso, si tratta di un importo coerente con quanto richiesto in media) che si aggiungono alle spese citate in precedenza.Insomma, prima ancora di entrare in possesso del suo nuovo immobile Giovanni ha già speso quasi 19.000 euro in più rispetto al costo di compravendita pattuito con il venditore.Le uscite, tuttavia, non sono finite.Prima di mettere l’appartamento a rendita, infatti, occorre dargli una “rinfrescata”: tra ritinteggiatura, qualche ritocco e una parte di mobilio se ne vanno altri 10.000 euro (il minimo sindacale, oggi, per riammodernare la casa).Ricapitolando: l’inquilino deve ancora entrare, ma tra imposte e altri costi accessori Giovanni ha già speso quasi 30.000 euro in più rispetto alla somma investita nell’immobile. Era consapevole di tutte queste spese, prima di imbarcarsi nell’affare? Ma andiamo avanti, perché adesso l’immobile è finalmente in grado di essere affittato e di produrre reddito.Giovanni trova senza difficoltà degli inquilini, con i quali concorda un canone di 1.000 euro mensili.A questo punto, dopo i costi iniziali già sostenuti, Giovanni deve prepararsi anche ai costi ricorrenti.Tre, in particolare.Il primo, relativo alla tassazione dei canoni di affitto. Siccome il contratto sottoscritto tra proprietario e inquilini è a canone libero (vuol dire che le parti si accordano liberamente, senza limiti imposti dalla legge), si tratta di pagare un’imposta secca pari al 21% degli introiti annuali. Fanno 2.520 euro.Il secondo, relativo alla polizza assicurativa sull’immobile. Che facciamo, non lo proteggiamo almeno nei confronti dell’incendio e degli eventi più estremi? Stimiamo un costo annuo di ulteriori 300 euro.Il terzo costo ricorrente riguarda invece l’IMU, un’imposta da cui è esentata solo la prima casa e che si attesta intorno all’1% del valore catastale. Anche qui, con una buona approssimazione, possiamo immaginare un costo di circa 1.000 euro ogni anno. Sui 12.000 euro di affitto incassati ogni anno, oltre il 30% se li prende il fisco. Più di quelli che pesano sugli investimenti finanziari e senza considerare che in un fondo comune di investimento non bisogna occuparsi del rifacimento delle facciate, della caldaia che si rompe o dell’inquilino che non paga. Tutti problemi che non stiamo considerando, ma che potrebbero verificarsi…Quindi, in definitiva, quanto rende davvero l’investimento a Giovanni?Se dovessimo fare il calcolo delle entrate nette generate dall’affitto (poco più di 8.000 euro l’anno), rapportate al costo complessivo dell’investimento (circa 229.000 euro), il rendimento sarebbe intorno al 3,5%.Senza considerare gli imprevisti, sempre in agguato.Tanto o poco?Il punto non è questo. Certo, volendo confrontare questo risultato